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业主委员会风采—于志红
2012-08-14 09:13:30 来源: 】 浏览:1418次 评论:0

重视制度建设,依“法”治理小区

于志红,北京市朝阳区金港国际小区第一届业主委员会主任,第二届业主委员会副主任,律师,北京金诚同达律师事务所合伙人。
    金港国际小区地处北京市朝阳区西大望路,是由13棟欧式小高层板楼合围而成的花园小区,分三期建设,一期业主2003年入住,三期业主直到2007年工程全部竣工后全部入住,小区建筑面积20万平方米,共有1956名业主,是一个中等偏大型的社区。
    金港国际小区业主2005年自发筹建业主委员会,但直到2007年三期业主入住后才在街道居民委员会的支持下正在成立筹备组,经过3个月的选举,2007年7月产生了由于志红(女、主任),董涛(男、副主任),王琪(男、副主任),金忠玲(女)、严登莹(女)、张立青、郭睿(女)、唐文连、郑娟(女)共9名委员组成的金港国际小区第一届业委会,业委会在2010年换届成功,目前在第二届业委会任期内。
    业委会,在中国是房屋制度改革后的产物,业主作为房屋所有权人通过民主选举产生的一个管理公共事务的机构。金港国际业委会从无到有,在制度建设、制度创新、“依法”运作、依法维权方面都做了一些有益的尝试。
一、业委会建立初期的制度建设和业主需求调查
    《业主公约》、《业主大会议事规则》是业主自治的“宪章”,业委会在建立初期,针对小区业主对物业服务质量不满,业主与开发商、业主与物业公司的矛盾并没有急于解决矛盾,而是将注意力集中在物业服务现状摸底和业委会内部制度建设上。首先,业委会用4个月时间建立与《业主公约》、《业主大会议事规则》 配套的一系列制度,例如《业委会议事规则》、《印章的保管及使用规则》、《业主投诉接待及处理流程》、《业主投诉记录编号规则》,从制度上严格业委会管理,在法律、法规不健全的情况下,制定业委会管理“法”,使业委会能公正、透明的为广大业主服务。同时,组织全体委员对物业管理公司管理下的共用部位、公共区域、配套设施进行了细致的查验工作,对公共设施的使用状态和存在问题与物业公司签署备忘录,责成物业公司建立共用设施的档案,限期整改存在的问题,并通过调查问卷的方式请业主对物业服务进行评价,在物业查验客观结果和业主主观评价的基础上确定第一届业委会的工作内容和工作重点,在任期内完成了保安公司的更换、小区门禁改造工程、增设儿童娱乐设施、改造社区景观标识、物业管理用房的维权等工作,针对业主对小区环境高品质的要求,在与物业公司签订的物业服务合同中明确了对社区水系水质标准、放水时间、喷泉开放时间、社区景观灯的开启时间和开启标准,机动车管理等服务内容的约定,确立了物业服务的标准,为今后考核物业服务,正确处理业主与物业公司关系确立了合同依据。
二、用公开招标的方式进行公共区域经营
    业委会的有效运作和对小区共用设施的维护离不开资金支持。业委会通过共用部位、公共区域查验,掌握了小区公共区域的第一手资料,在制定《金港国际小区共用部位、公共区域、配套设施使用的管理规定》并提交业主大会表决通过后,业委会收回了对公共区域的经营管理权。为使公共区域经营利益最大化,业委会通过公开招投标的方式选拔合作公司,使小区公共区域的广告收入和房租收入每个年度都保持在100万元左右,在保证业委会的运作和公共区域维护资金的基础上,结余已经连续3年每年给全小区业主减免一个月物业费,使小区业主真正体会到业委会的工作成果,小区面貌的改变也得到广大业主的认可,业委会得到业主广泛的支持。
三、制度创新保证业委会的可持续发展
    经过第一届业委会3年的运作,业委会在小区中已经具有一定的号召力和领导力,但是如何让有能力的业主参与到业委会的工作中来,平稳完成业委会换届选举,换届后如何让新一届业委会按照已经制定的规章制度依“法”管理小区,第一届业委会在主任的倡议下确定了精简机构,提高待遇,细化分工,明确职责的改革方向,通过制度创新保证业委会可持续化发展。
    首先,在坚持业委会工作公益性的同时,建立适当的物质激励机制。
    通过业主大会表决,将业委会的编制从9人业委会改成5人业委会,提高委员待遇,从第一届600元津贴改为第二届委员津贴1500元,副主任津贴1800元,主任津贴2000元;提高业委会专职人员的津贴,聘请高素质的服务人员接待业主,进行物业监督,处理业主投诉,住宅经商注册审核等工作,并根据其工作能力在2000--5000元内确定工资标准;同时,表决通过提高业主大会的费用,改变过去业主大会志愿者无偿收票的状态,对在业主大会期间收集选票的志愿者给予劳务补贴,保证业主大会的顺利召开。
    第二,确定岗位职责,让业主有针对性选举合适的业主组成业委会
    为了吸引有公益心、有工作能力的业主积极参与业委会的工作,业委会根据职责将业委会的工作岗位分为办公室日常事务(包括财务),物业监督、物业中大修、公共区域经营、合规审查及业委会宣传等岗位,由业委会参选人在报名表上明确希望任职的岗位,由业主根据参选人的履历和竞选承诺结合岗位职责进行投票,选出相对有能力的业主为大家服务。
    第三,在完成换届选举后,在第二届业委会中主任选举会议中,投票通过业委会主任采用轮值制,即每一位委员担任主任半年,打破了主任做3年,连任不得超过两届的惯例,调动每位委员的工作积极性,又有利于业委会内部的监督。
    第四,编写《金港国际业主委员会工作手册》,每户业主一本,发送到户,通过手册向业主全面公开业委会的各项管理制度,业委会的职责、工作程序,方便业主了解自己的权利,行使权利,同时更好的监督业委会的工作,同时,这本手册也起到了工作指南的作用,对各届业委会开展工作提供操作指南。
四、依法维权
    2007年业委会一成立,就发现开发商变更规划,将销售房屋时约定的一套物业管理用房转给街道办事处作为居委会用房,另外一套转成商品房销售,购买业主已办理入住手续,业委会面对小区没有物业管理用房的现状,没有匆忙起诉开发商及街道办事处,而是用了2年的时间收集证据、聘请律师做法律论证,在证据完备后,才在2009年9月在朝阳法院起诉开发商,该案经过半年的审理,在第一届业委会任期届满前与开发商达成和解协议,开发商提供337平米的商业用房供全体业主作为物业管理用房使用。本次诉讼,业委会整个操作过程依法维权,有理有节,策略得当,诉讼结果维护了广大业主的利益,体现了业委会的智慧。
    为什么要从制度上去严格规范业委会的运作,因为没有监督的权力必会被滥用并滋生腐败,因此,一个不滥用权力、没有腐败、运作良好、透明高效的业委会的存在及运转需要有制度的保障,而制度能否有效贯彻和执行需要全体业主的参与与监督。我们相信,只有阳光才能杜绝腐败,只有让业主们认识和了解业委会的工作,业主主动行使自己的权利,参与小区治理和监督业委会,才能真正维护好小区,毕竟业主是小区的主人,业委会只是组织者和执行者。
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