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业主委员会风采—恽壮
2012-08-14 08:44:51 来源: 】 浏览:1192次 评论:0

建设美好家园   维护业主权利

    
恽壮  男  中共党员
北京财贸学院大专;中国人民大学MBA;武警黄金指挥部北京黄金实业总公司副总经理;北京高德房地产开发公司总经理(法人);中国城乡发展总公司房地产开发部经理。
乐府江南小区,总建筑面积30万平方米,其中住宅20.8万平方米,1600户,2005年7月入住。
      2006年初为建设一个美好家园和维护业主应有的权益,在部分业主强烈要求下,筹备成立业主自己的组织——业主委员会。
      在乐府江南热心业主李杰先生、杨明女士的组织下成立了多名业主、居委会、开发商、前期物业组成的筹备小组,由于没有成立业委会的经验,筹备组采取了“走出去,请进来”的方法。选择了走访上地西里小区,邀请了业内专家与部分业主就如何成立业委会问题从程序上、规则上进行了交谈。有了专家的指导及上地西里小区的成熟经验,业委会筹备组起草了针对乐府江南社区的《业主公约》、《业主大会议事规则》、《乐府江南家园业主大会投票和机构选举办法》、《业委会工作规则》、《监事会工作规则》。
      在业委会建立过程中,筹备组严格按照政府规定的程序、规则运作,及时向田村路街道办事处居民科汇报与海淀区小区办、房营二所、进行沟通,请居委会全程协助参与,在2007年2月选出了9人组成的业委会、3人组成的监事会,并有一定比例的业主担任业主代表,在《业主公约》中规范了业主代表职责,充分发挥业主对社区事务的参与度及决策权。
      我在2007年2月第一届业委会选举及2009年10月第二届业委会换届选举中连续当选业委会主任。在将近6年的业委会主任岗位上,积累了一些业委会工作的经验及一些体会。
一、业委会组建中的要素。
1.需要有热心业主、有无私奉献精神、有责任心;
2.要制定适合本社区的严谨的规范文件;
3.进入业委会的成员应具备一定的素质,要有公益心、有参与时间,能够学习有关法律知识、物业专业知识,并严格按各种规则办事,我们业委会成员全部大专以上文化程度,中共党员占50%以上。
4.建立过程中不能离开街道办事处、小区办的指导,《物权法》虽然赋予了广大业主的自治权,由于政策规定尚有一定的缺失,在实际操作中存在一定的难度,会遇到一些阻力,这都是正常现象。2007年3月乐府江南业委会在备案时,也遇到阻力。个别工作人员受到某些利益驱使,阻挠备案工作,我们经过6个月的时间,经田村路街道办事处领导的协调才予以备案。
      在组建业委会时要坚决依靠政府、相信政府、充满信心,坚信业主自治这条路会越走越通畅。
二、业委会的职责。
1.弄清楚什么是业主最关心、最直接、最现实的利益问题。
      业委会成立初期首先工作是按《物权法》规划,将全体业主应得到的物业管理用房公共区域、设备设施,收到全体业主名下。
      我们小区到目前未收到一平方米物业管理用房,部分公共区域被开发商占用。我们已通过法律程序就物业服务管理用房,设备完好,及收回被侵占的公共区域等方面诉之于法律。
      对广大业主生活影响最大的人防地下车库如何收回,由物业区域内的同一个物业服务企业管理,是避免两个企业矛盾和创造和谐社区的一个难题,急待政策的支持和我们努力去争取解决。
      前期物业与开发商是父子关系,帮助开发商侵占广大业主权益,物业费偏高,服务也不到位。我们经过近一年时间,在政府的协调下及广大媒体的支持下成功的解除前物业的服务合同,通过公开招标引进了深圳长城物业公司,并拿回部分管理权。
      业委会在处理各项事务时不蛮干、不冲动、不激进,牢牢依靠政府、依靠法律,实现安居乐业、平安幸福。
2.重点解决业主物业的保值升值。
①发挥物业管理公司的专业服务体系,把社区环境、绿化、安保、设备设施维护工作做好,把管家服务、亲民措施到位,更好地服务于广大业主。
②物业公司是全体业主购买的服务主体,提高物业服务品质、确保设备设施完好、安防措施到位使业主安全有保障、绿化保洁环境到位,是全体业主的目的。
      全体业主清楚,我们小区物业是酬金制,物业费不是交给物业公司,而是全体业主掌握,委托业委会直接管理。(业主物业费进入业主委员会及物业公司的共同账户没有业委会的批准物业公司不可动用账户中的资金),只有物业公司按合同完成相应的合同条款才能拿到相应的酬金。
      由于酬金制管理增加了业委会全体成员的工作量,业委会成员全部为公益性的、非专职的,因为每一笔资金都要经过业委会批准,所以,及时审批是十分重要的,否则影响物业管理的运作,因此讨论审批占用了大量的业余时间。
③物业管理有科技含量。
      人们一般认为物业管理就是保安、保洁、绿化、工程维修的简单管理。但商品房小区简单管理是满足不了全体业主的需求,业主的物业要保值升值。业主物业保值升值主要体现在环境不断优化,设备设施功能上使用完好。一般开发商提供商品房交付使用时的设备设施只为满足验收,没有充分考虑保修期过后的完好问题。我们小区入住已超过5年,许多设备设施都已不满足使用功能,需要大修更换。大修更换的资金全部来源于全体业主。
      我们小区的车库道闸系统、消防系统、安防系统、高压水泵系统都进入了更新改造程序,业委会要求物业公司对这些项目进行公开招标并在业主中征集具备有关专业的业主进入评标小组,对方案、价格、设备的功能、档次进行分析,选出优化方案并实施。得到了广大业主及物业公司的认可。
④业委会在维护业主权益时是处于主导地位,站在第一线。
      在业主对某些问题质疑时,业委会会给一个有效全面满意的答复及解释。
      在个别业主个人维权时提供法律援助,定期向全体业主公示物业工作状况、财务支出情况。广大业主对业委会的工作满意,增加了对业委会的信任度,给业委会放开手脚的为业主服务创造有利局面。
三、建立和谐社区。
      和谐是一种思维方式,构建和谐社区的过程是妥善处理各种矛盾不断前进的过程,所以要不断消除不和谐因素。
      在和谐社区建设中业委会要能摆正自己的位置,即维护业主利益时一定是全体业主代表,理直气壮地为业主争取最大利益。在创建和谐社区的具体措施中充分发挥居委会及物业公司的作用时,业委会一定是监督员。
      在业主与物业公司的沟通与政府有关部门的联系中一定是桥梁。在业主个人有需求时业委会一定是一个可信任的团体。
四、业委会的可持续发展。
      业主大会是一个政府承认的自治组织,它是社区建设的重要组成部分,也是民主从基层社区做起的重大决策,但由于这个形态出现的时间不长,政府法规跟不上形势发展的需求,业委会的素质及运行又参差不齐,出现了业委会成立难的问题,业委会成立后运行难及夭折的现象也不断出现。
      清华大学社会系教授沈源先生、中央财经大学教授王存同先生都受政府委托,带领课题组对业委会出现的问题进行调研。我们乐府江南业委会积极地配合了他们的调研工作。他们在调研中都提到同一个问题,就是如何使业委会这个组织有序健康的持续发展,也提到是否应给业委会成员发报酬。我们就业委会人员应具备的素质、规章制度等方面进行了交流,但在业委会成员是否应有报酬时提出了我们的观点,我们认为业委会成员还是公益性质为好,但又确实需要一定的时间、精力来打理一些工作,我们社区的业委会成员都有工作,遇到需工作日办一些事情时,确实没有时间。我们认为是否根据社区的大小聘请1—2名专职秘书和财务人员,按照正式工作人员发放工资和保险。不但可以处理业委会的日常工作问题,又可以解决一大批人的就业问题。
五、做一个合格的业委会主任。
      作为业委会主任,我时刻想着广大业主的权益,社区的安定和谐、团结是我奋斗的目标。作为一名中共党员,时刻要遵守党的方针、纪律,让党的惠民政策普照乐府江南小区。鞠躬尽瘁死而后已!
 

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