对首次业主大会会议筹备期和表决投票期的解读
—北京首一业主大会工作辅导中心指导部主任童超
我们在协助北京市各小区的业主们筹备业主大会成立、业委会选举的工作中及各小区业主来我们辅导中心咨询交谈中，经常遇到业主们向我们提出有关首次业主大会会议筹备期、表决投票期的问题和包括业主委员会换届等其他事项召开的业主大会会议期限和投票期的问题。我们发现，此问题的出现，是业主、政府基层公务员和物业服务企业等有关各方，对《北京市物业管理办法》理解的歧义导致的。
就《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（市住房城乡建设委市民政局市社会办二〇一〇年十二月十三日，京建发〔2010〕739 号。以下简称“《指导规则》”）的有关条款，目前，各区县、小区办、街道办事处和乡镇人民政府业务部门的公务员和筹备组中的业主们对上述问题的理解都不一样，有的解读的筹备期只有60天，加上投票期共计90天；有的认为90天未完成，最多延长15天；也有的甚至认为“90天筹备期未完成投票，筹备组就解散”等等。
近日，北京金世纪家园小区业主大会筹备组，以信访的形式向制定文件的政府机关即市住建委提出了“对于有关首次业主大会会议的召开和投票期的规定予以明示”的要求。对此，市住建委在《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》（京建信办[2011]415号，见附件，以下简称“《答复意见书》”）作出明确的书面正式答复：首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主会议，该期限不包括业主投票时间。首次业主大会会议投票期由筹备组根据小区实际情况在《首次业主大会会议召开方案》中确定。
市住建委[2011】415号答复明确以下几点：
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筹备期宣布召开期应在90天（3个月以内），但不包括业主投票时间，即投票期可在90天以后；
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投票期由筹备组在《首次业主大会会议召开方案》中自己决定。
这就是对《指导规则》中第二十二条，第（五）款“筹备组自成立之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主会议”的正确、正式的官方解释。
而《指导规则》第三十一条“业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的，筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期限，但延长期限最长不得超过15日”中的“15日”是对筹备组制定的投票期的延长限制，而不是对筹备组工作期的延长规定。
至于成立了业主大会之后再召开的业主大会会议的筹备期和投票期，则应该根据各个小区的《业主大会议事规则》中的规定来安排。法律、法规并无特别的限制。而如果《业主大会议事规则》中缺少这方面的规定，业委会也可以参考《指导规则》中的指导意见来安排业主大会会议的筹备期和投票期，即：
1.（首次）业主大会会议筹备期不能过三个月
2.召开（首次）业主大会会议的投票期限由筹备组或业委会根据本小区大小、投票方式和预测的投票难易度等。自行决定投票期限，如未完成，最多可延长15日，或按照《业主大会议事规则》中规定的执行。
我们希望各个区县、街道办事处，乡镇人民政府在协助、指导业主们成立业主大会的过程中依法指导，即依据《指导规则》和《答复意见书》中明确的文字表述，积极协助业主们在3个月以内完成筹备组工作。如果制订各种文件，推选业委会候选人，必要的文件公示，进展顺利，筹备工作当然可以提前完成而启动业主大会会议的召开并进入到投票期。在我们的实践中，90天以内完成筹备和投票也是完全可能的。完全取决与政府有关部门的指导水平和协助力度以及筹备组业主们的工作效率和各小区的具体情况。但任何强制筹备组90天内全部完成筹备及投票工作的认识是违反《指导规则》的规定的。
根据我们的实际工作经验和对《指导规则》的理解，《指导规则》第十六条“筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：”这条及附带条款中要求的“60日”，是指导和提醒筹备组60日内应该完成的工作。但考虑到每个小区都有各自的特点和不同，故《指导规则》第二十二条才进一步明确了“筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议”。因此，60日并不是一个期限，而90日虽然是一个期限，但不是业主大会投票期的最后截止期限。投票期的截止期限，在每个小区的筹备组自己制定的《首次业主大会会议召开方案》中，但如需要延长，不能超过15日。
让我们大家携起手来，把北京市的业主大会成立工作和业委会的选举工作做得扎扎实实，为实现“十二五期间北京市业主大会全覆盖”共同努力！
（后附：北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书）
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