业主大会登记备案为“法人”以后
—解读北京住建委两《办法》

 

一、政策背景
    北京市住建委年前在官网发布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意见稿）》（见第二期《新业主》政策解读板块）和《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法（征求意见稿）》。该《办法》旨在进一步强化业主大会的民事主体地位，使得业主大会有了“法人”资格（实体组织），通过更加严谨的管理制度保障业主共有资金安全，明确了物业共用部分收益归业主共有，有利于推进北京市业主大会建设。预计春节后，经修改后正式发布实施两《办法》。
二、业主大会 将开户变“法人”
    住宅区的物业服务是针对全体业主，并非针对单个业主的服务，应由业主大会代表全体业主，与物业服务企业签订物业服务合同。但目前，北京市各小区无论是否成立了业主大会，物业费通常都是由业主个人交给物业服务企业，这为欠费纠纷埋下隐患。长期以来，由于业主大会的法律地位缺失，民事行为能力还不完善，业主大会无法登记为民事主体组织，也无法与物业服务企业签订物业服务合同。
    此次征求意见的《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》中，业主大会备案登记后，可申领组织机构代码证书，刻制印章，并在银行开立业主大会共有资金账户（分专用账户和一般账户）管理业主共有资金。与之相对应，小区“物业费”也将由业主交给业主大会，再由业主大会与物业公司签订物业服务合同由业主大会统一向物业服务企业分别支付。业主大会开设账户后，小区内包括地面停车位收益，业主所属的地下室面积收益、电梯间、楼体顶部的广告收益等共用部分经营收益，以及业主大会的其他合法收入，将纳入“业主共有资金”，用于支付业主大会、业主委员会的办公费用及承接查验、物业服务评估监理等等费用。
    此外，《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》还要求实行年度预决算制度、年度公示制度、资金查询制度和年度审计制度，保障业主的知情权和业主共有资金管理及使用的透明。业主缴纳的专项维修基金就可转到业主大会的专用账户上了，当然专项维修基金必须按照严格的使用办法来审批方可使用。
    业主大会监事会要定期委托专业部门，对业主共有资金的使用情况进行审计，审计结果应当在小区显著位置进行公示。如果业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金，相关业主可向法院起诉，而业主和监事会日常的监督机制的落实，是防止腐败产生的最好办法。
三、具体变化一览
1、物业费收缴
业主大会负责收取
　　现状：市住建委表示，当前物业服务企业通常是与每户业主签订单独的前期物业服务合同，或与业委会登订的物业服务合同。造成物业服务合同主体的错误，为物业服务欠费纠纷的埋下隐患，欠费和不缴费的小区十分普遍。
　　变化：《资金管理暂行办法》规定，共有资金是全体业主共同所有的资金。主要包括物业服务资金、住宅专项维修资金、物业共用部分经营收益、业主依据管理规约约定或者业主大会会议决定分摊的费用、业主大会的其他合法收入。小区业主大会成立并登记后，而由业主大会收取的物业服务费可免除原物业企业收取时缴纳的5%以上的营业税，省下这笔可观的税金可为业主办许多实事。
公示欠缴业主名单
　　现状：据了解，因前期物业交接不到位、物业服务参差不齐，以及种种收费不合理等问题，业主常以拒缴物业费与物业公司对峙，以拒缴物业服务费来维权的屡见不鲜。
　　变化：《资金管理暂行办法》明确，如果业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用，业主大会应当及时催缴。业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。全体业主应当在小区《管理规约》中确定业主欠费的追缴办法，包括公示欠费业主名单、限制欠费业主共同管理的权利、收取滞纳金，限制其选举权和被选举权等惩戒措施和实施这些措施的主体。
　  市住建委发布的《北京市住宅区管理规约》示范文本和小区通过的文本应规定：长期欠缴物业费的业主，可公示其欠缴费用及门牌号。若仍不缴纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。
2.一般账户的资金使用
　　《资金管理暂行办法》规定，业主共有资金的一般账户中的资金，可用来支付包括业主大会、业主委员会的办公费用、津贴、福利费用等(当前指办公室人员、秘书、财务人员)；财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用。业委会成员的津贴标准则应当由全体业主来约定。目前本市没有固定收益或收益很少的小区占比例极大，业委会委员发放固定工资有一定的难度，没有文件规定给业委会委员发放固定工资，目前我们辅导中也不提倡。
　　此外，如果共有部分收益不够合理支出的，不足部分由业主分摊，存入业主共有资金一般账户中，这种情况尽量避免，我们鼓励业主大会量力而行，业主大会成立初期要动员业主多做奉献，尽量不要增加业主的负担。
3、资金的监管
　　现状：多数业主大会财务制度相对薄弱，处于无人监管的或监管不够的状态。
　　变化：《资金管理暂行办法》规定，业主大会要依法建立业主共有资金财务管理制度，聘请专门的财务管理人员，建立财务档案，从制度和人员上保障资金安全。
　　此外，业主大会必须建立年度预决算制度、年度公示制度、资金查询制度和年度审计制度，保障业主的知情权和业主共有资金管理和使用的透明。
　　业主大会还须设立专门机构，监督业主共有资金的使用。业主大会具有法律责任，业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金的，相关业主可以向人民法院起诉。
4、印章管理
　　印章明确用途
　　《备案登记管理办法》首次明确了业主大会印章使用范围共有八项。且使用业主大会印章应当经全体业主共同决定。监事会主任应当负责保管业主大会印章，印章使用后，监事会保管全体业主共同决定形成的书面决议或对具体事项的授权委托书。监事会应当按照业主大会确定的职责和监事会工作规程开展工作，监事会成员不得担任业委会委员，不得干涉业主委员会的日常工作。
选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益；申请改建、重建建筑物及其附属设施；申请分立或者合并物业管理区域；改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼；管理规约约定应当使用业主大会印章的其他事项。当前本市已成立业主大会和业主委员会小区急需成立监事会才能符合共有资金使用管理办法及使用业主大会印章的规定。
四、备案登记
业主大会成立，选举业主委员会后30日内，业主委员会应持：选举情况报告、业主大会决议，管理规约、议事规则、业委会、监事会名单、身份证去当地街道办、乡镇政府办理备案登记，申请材料齐全应当当场予以备案登记，备案登记7日内发放登记证书和业委会备案表。原来业主大会法人登记需去房管局小区办或物业科登记。如今业主大会和业委会统一到当地办事处和乡镇政府办理，业主大会，业主委员会备案难问题应该讲迎刃而解了。新的登记管理办法极大地方便了广大的业主，使备案登记有规可循。备案登记机构一定要按照“材料齐全，予以备案”来办理。如有争议，通过法律或按程序召开业主大会解决，不影响召开成功后业主大会和业主委员会的备案登记。
 五、业主大会当“法人”是把双刃剑
       该《办法》的推出，标志着北京市物业管理将进入业主主导时代，对理顺物业管理市场主体之间的法律关系，保证业主更加有效地行使自我管理权利具有重要意义 。拥有了法人地位，就意味着业主大会以后的地位和物业服务公司、开发商同等具有法人资格，这样在主张权利时就会有保障。业主就真正成了小区里的唯一管理主体。当然对于业主也提出了更高的要求，要求业主大会和业主委员会更加需要规范化和常态化的运作。社区问题专家，张大宪在接受记者采访时指出：“业主大会法人地位的确认，也是一把双刃剑。因为今后业主的物业费将以物业服务资金的方式，首先交给业主大会，同时还有一些“共有资金”。掌握了经济，就有可能催生业主大会腐败的温床。“这意味着以后它就可以当被告了。”张大宪说：“基于这些因素，应该对广大业主进行相关政策法规的宣传，进行防腐倡廉的教育，同时在监管方面也应提高门槛。”                
 
 

“ 首一”业主大会工作指导部主任   童超