自739号文《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》发布四年多来，我们遵照北京市物业管理办法，实际操作召开首次业主大会成立业委会和召开临时业主大会中，碰到地下车库的表决权数计算不计算怎样计算。
739号文第二十一条：业主人数表决权数按照下列方法认定
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库，车位，按照不动产登记薄记载的面积计算”
【2008】54号文第二十四条：物业区域内的人防、车库不计算表决权数。
按照常规情况下我市应当是新政取代旧政。可是我们在实际操作中如果将车库计算为投票权数，业主绝大多数是反对的，而从实操有许多不可逾越的障碍。从实操碰到情况和理由如下：
（一）739号文件第二十八条：提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。而公共决策平台用“一卡通”投票中的全小区的投票面积的总票权数不包括地下车库和人防工程的面积数。“首一”用“一卡通”投票占全市70%，而光大发出“一卡通”投票四年来目前没有发现一个小区将地下车库计算为投票权数的。
（二）739号文第二十一条所称表决权均指专有部分，而物权法第七十条所指专有部分是住宅和经营性用房而并没有把配套设施车库列为专有部分。小区里的住宅是主体建筑，车库是配套设施，假设全小区有一百套住房,业主数肯定是一百或低于一百，这一百个业主有一百个投票权数，地下车位有一百二十个,如果地下车库可以出售，那就不能绝对禁止边控制不住建设单位卖给不是专有面积业主的其它人。假如将这一百二十个车位每个车位10平米，卖给了业主的妻子（丈夫）或者子女，而这一百二十个车位拥有者办理了产权证，那这一百二十个配套设施小业主的人数票权数就可以否决这一百个专有面积业主的人数投票权数。这种假设概率很小，但为了说明专有面积业主为什么反对地下车库计算为投票权数。当然按照219号文第三十二条规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其它人。可在实操中不按规定卖给业主以外的其它人比比皆是，持有车位10平米的人不是房屋专用面积的业主，能把他的投票权数计算在总投票权数中或单计一个专用面积的投票权数吗？739号文第二十一条：业主总人数：一个专有部分按1人计算建设单位未出售或同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算总人数是专有部分的总和，而总面积的表决权数就是专有部分业主拥有的面积总和。
（三）地下车库目前权属有争执，属于开发商还是业主，看法不一，地下车库的建设是否是开发商投资，还是平摊到业主购房款中，地库交纳土地出让金否，况且地下车库绝对多数未交公共维修基金，也不交纳物业服务费，即使有小区办理了产权证的也没有发现交纳物业服务费的。从权利，义务和责任来看，是否应给投票权值得商榷。
根据京建发【2010】762号文附件1中5.7中可以对业主不交存专项维修资金,拒付不按时交纳物业服务费用……约定不得使用以下共同管理权1.选举权和被选举权.所以在大会议事规则制定地下车库不计算为投票权，从法理上讲没有什么不可以，也谈不上什么违反了上位法，因为739号文是规范性文件虽然有一定的法律效力但并不是管理规约的上位法。
（四）目前从实操面讲地下车库，有出售产权的，有出售使用权的，有租赁的，有赠送的，有自用的，有归开发商管理的，有归物业公司管理的，有归车管公司管理的，完全没有解决一个物业区域里只有一个物业管理的合理状态，是社区不稳定从而造成社会不稳定的因素。而从召开业主大会实际操面来看，很难于将两个表决权数统计的清晰，从而极大地增加业主大会召开的难度，抬高了召开大会的门槛，使基层政府的协助，监督，指导徒增难度，还会加深业主与基层政府的矛盾。从739号制定此条计算不计算投票权，就存在着两种不同的意见，从制定后解读也存在各种见解，但赞成不计算的业主业内专业人士和律师占绝大多数，而港、澳、台都是不计算为投票权数的。2017年前北京市人大已决定将业主大会，物业管理立法，在多次讨论中也都赞成将地下车库不计算为投票权数。
综上所述，我们在辅导小区召开首次业主大会或修改大会议事规则时都将示范文本十四条最后一段去掉修改为：按照规划建设已办理了或未办理不动产登记的地上、地下车位不计算为投票权。按照规划建设的人防工程也不计算投票权。
我们认为原【2008】54号文物业区域的人防，车库，不算表决权数是合理的，是符合实际操作，是减少矛盾，受到广大业主欢迎的更切合实际的规定。而我们敢这样修改和制定的依据是：住房和城乡建设部【2009】274号文第二十五条：业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
739号文件第二十一条业主表决权按下列方法认定中最后一段，如何理解和在召开业主大会时实际操作呢？如果已经修改了大会议事规则把地下车库不计算为投票面积的就可以不计算了，如果尚未通过地下车库不计算投票面积的，欲将车库加入总票权中或想参与投票的，就需要办理了产权证的业主出示产权证，但不能增加原住宅和商品房的业主人数票权数，只增加持证业主面积票权数，如果开发商以地下车库为投票权数，必须出示政府主管部门的不动产登记薄已登记的数及未出售的数的有效证明和办理的地下车库销售许可证，未交纳土地出让金，未交纳专项维修资金，未交纳物业服务费的都应一并考虑，均不计算为投票票权数。而在首次大会议事规则按我们“首一”建议修改后就“定性“不计算为投票权数了。
地下车库、会所归属是我们北京市社区里多年来一个复杂难以解决的矛盾，是需要政府的主管部门按法律法规，听取各方的意见和建议，从实际情况出发，给予确权的当务之急，早日解决，是广大业主急盼的，是化解社区及至社会矛盾有力的举措。
业主大会的召开通过小区里的重大事项，有三项需全小区业主总数和面积总数投票权数三分之二通过，其余事项也需双过半的表决权数通过。而在实际操作中由于各方面政策不明确，对于召开业主大会的成功就起到了阻碍作用，经过实践，回过头来，再检验原制定的法规，规定是十分必要的，进行必要的修改和重新制定，制定的原则当然是以维护多数人和产权人的利益为前提。
北京首一业主大会工作辅导中心指导部
童超
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