有关电梯大修的申报材料塞满整整一层档案柜。

“光有这些还不够，关键要让过程透明。”在黄强的要求下，电梯大修过程中拆下来的每个零部件都被逐一编号，专门存放在仓库里，并邀请业主参观监督，“我们要让业主亲眼看到自己所在单元的电梯究竟换了哪些东西，知道这些钱花在什么地方。”

今年8月，北京市住建委委托第三方评估单位开展住宅专项维修资金使用情况检查，了解物业项目管理、资金支取范围、使用审核程序、工程质量追溯、业主满意度等情况，对抽查的每个项目出具跟踪检查评价情况报告。

“检查组对我们的工作给予高度评价，认为给电梯零部件编号的做法值得推广。”虽说从申请到完工前后历时长达三年，但黄强庆幸结果是好的，“今年初，消防部门在开展安全隐患排查时开了整改通知书，我们已经提交申请，12月底准备迎接验收。下一步，还准备对小区安防进行升级，让专项维修资金更好地发挥作用。”

账户共管 物业结余用于小区升级

与朱雀门家苑小区几乎同时期建成的国兴·观湖国际（又名观湖嘉园）位于东四环附近。两年前，这里也曾成功使用专项维修资金，对部分电梯进行大修。

“毕竟直接关系到大家的安全，平时用得也多，所以拿到签字不算意外。”真正让小区业委会主任孙志华感到意外的，则是此前因屋面防水维修申请使用专项维修资金时的顺利，“那是第一次，况且最初只是顶层业主提出。”

尽管按照规定，屋面防水层破损造成顶层房间渗漏属于住宅共用部位的维修和更新、改造范围，但孙志华还是担心有些业主不太了解，认为别人家渗透跟自己无关，“没想到，大家出奇地配合，我们就越发觉得不能辜负业主的信任，所以特意请来第三方，公开招标流程，对具备维修工程资质的公司进行比价。”

事实上，业主的支持与业委会一直以来的行动有着密切关系。2008年，小区启动业委会的筹备工作，成立后不久，便于2010年经公开招投标选聘了新的物业公司。

“之前的物业公司虽说也是采取酬金制，但账目从不公开。即便是在交接时，也没有给出详细的收支情况。”孙志华表示，业委会为此到法院提起诉讼，要求对方支付公共区域广告收入38万余元，“正因为有这样的经历，我们在选聘新物业公司时，前提就是要求对方接受账目公开，定期公示物业费的开支和结余，包括小区的公共收益，并随时接受业委会查账。”

此外，业委会每年还会请专业的第三方进行审计，并从去年开始启动共管账户制度。孙志华表示，共管账户就是在考察其他小区时学到的经验，“我们和物业公司各持一个U盾，共同对账户进行管理。所有支出都要有预算，预算外的项目要申请批准后才能进行，这样成本控制更精细。”

如今，在对小区共用部位和共用设施设备进行维修和更新、改造时，业委会不仅可以申请使用专项维修资金，还可以盘活物业费结余。“由于目前专项维修资金只用过两次，并且都属于局部维修，相比起首期筹款金额而言，所占比例很小，还远没到需要补充的时候。”孙志华表示，物业费结余的充分利用在很大程度上节约了专项维修资金的支出，“近年来，无论是门禁系统的改造升级，还是地下车库道闸系统的设备安装，都是用的物业费结余。”